2025.10.09

バリ島の隣、次なる投資先 ― ロンボク島開発現地視察レポート

近年、インドネシア・バリ島に隣接するロンボク島が新たな投資先として大きな注目を集めています。 弊社では先日、現地で進行中の開発プロジェクトや周辺環境を視察してまいりました。そのレポートをお届けいたします。 1. ロンボク島が注目される理由 観光需要の急拡大 インドネシア統計局や複数の調査によると、ロンボク島の観光客数は年率 10％前後で成長。 特に国内旅行者の比率が高く、2024年には国内観光客が 320万人超 に達しました。 一方、国際線の回復に伴い、海外観光客数も今後大幅に増えると見込まれています。 観光キャパシティの余力 研究機関の分析では、ロンボク島は年間約 1,800万人超 を収容可能と推計。 現状の利用率はわずか15％程度にとどまり、今後の成長余地は非常に大きいと考えられます。 政府主導のインフラ整備 「マンダリカ（Mandalika）特別経済区」を中心に、国際サーキット建設やリゾート開発が進行。 バリの過密を避けたい富裕層観光客や欧米の長期滞在者に向けたマーケティングも活発です。 土地の値上がり期待 ロンボク島主要エリアの土地価格は、2015年以降右肩上がりに上昇しており、特にマンダリカやセロング・ベラナクといったリゾートエリアでは上昇幅が顕著です。国際イベント開催や空港直行便の復活などにより、今後も土地価格の成長余地は大きく、長期的なキャピタルゲインが期待できる市場となっています。 2. 視察した開発案件の印象(2025年9月中旬） 1️⃣ 魅力的な立地と物件群 視察した5つの物件は、いずれも個性が際立っていました。 サーキット場近くのヴィラ群：静けさと熱狂が共存。サーキットシーズンには確実に満室が見込めます。 トップオブロンボク：山頂から街と海を一望。政府関係者も利用するレストランを併設する特別な場所。 住宅街のRCヴィラ群：利便性が高く、今後インフラの進展で資産価値が上昇するエリア。 繁華街のレンタルヴィラ：観光動線の中心。プール付きで短期・中期滞在どちらにも対応可能。 特区内ビーチサイドホテル用地：将来500室級ホテル予定。白砂とエメラルドの海が目前に広がる絶景地。 2️⃣ 開発の熱量とスピード感 欧米・ロシア系デベロッパーが続々進出。アジア特有の混沌さよりも、自然との共存を重視する開発が多く、街全体がリゾートライクに整いつつあります。サーキット横のプルマンホテルが現在最大級（約300室）。しかし、3年後には経済特区内で複数の大型ホテルが立ち並ぶ予定。現時点での“未完成感”こそが、最大の投資チャンスです。 3️⃣ 現場を見て感じたリスクと対応策 現地施工だと工期が読めない部分もありますが、日本人による施工管理を導入すれば品質・納期共に安定。バンブー建築はすでにスケジュール通り完成しており、現地でも高評価。唯一の懸念は、資材価格の上昇と輸送コスト。これは早期参入者ほど有利に働きます。 4️⃣ インフラの成熟度とアクセス 空港から市街地まで高速道路のような整備が進み、アクセスは良好。ロンボクは“先に道路を作ってから街を作る”開発手法で、長期的には整然とした都市構造に。ただし、インフラの維持はまだ発展途上で、大雨による冠水なども確認されました。 5️⃣ 日本人デベロッパーの存在感 現地では日本的な“丁寧さ”や“責任感”が際立ち、他国勢との差別化要素に。品質・管理・運営の面で日本人チームが入ることで、プロジェクト全体の信頼度が大幅に上がる印象でした。 6️⃣ 大手参入と将来性 具体的な社名は出せませんが、すでに上場企業の関係者が複数参入済み。GA出身の著名投資家も「ここだ」とコメントを残したとのこと。「何もない＝何でもできる」市場だからこそ、先行者優位は圧倒的です。 7️⃣ 想定ターゲット層 成長ポートフォリオに“爆伸びアセット”を組み込みたい投資家 自らも時々リゾート滞在を楽しみたい富裕層 次のビジネスマーケットを探している経営者 アジアの“雑多さ”が苦手な静穏志向の長期滞在者 3. 投資家にとっての魅力 価格優位性バリ島に比べて土地価格はまだ割安。今後の観光需要拡大を考慮すれば、キャピタルゲインのポテンシャルは高い。 高まる宿泊需要中部ロンボクのホテル市場調査によると、エリアやタイプによっては宿泊施設が不足している状況。将来的にホテル・ヴィラ投資は安定したキャッシュフローを生み出す可能性があります。 政府支援の後押しマンダリカSEZに象徴されるように、国策として観光開発を推進。インフラ投資や国際イベントの開催が続くことで、島全体のブランド力が高まっています。 4. 開発リスクと考慮すべき点 もちろん、投資にはリスクも存在します。 土地所有権や法規制の変動 インフラ整備の遅延 開発プロジェクトにおける資金・施工リスク これらについては現地デベロッパーや日本人パートナーとの連携がリスクヘッジにつながります。 5. まとめ 今回の現地視察を通じて感じたのは、ロンボク島は「バリの次」を狙う投資先として確かな手応えを感じました。バリやプーケットがそうだったように、いま“まだ何もない”このタイミングこそが最大のチャンス。次のアジアの成長ストーリーに、ロンボクが加わる日はそう遠くありません。観光客数の増加余地、政府による開発推進、そして土地価格の割安感。 今後も随時、現地の最新動向をお伝えしてまいります。ご関心のある方はぜひお問い合わせください。

2025.05.06

AU オーストラリア不動産ガイド（2025年5月版）

🇦🇺 2025年版｜オーストラリア不動産ガイド 今後、温暖な気候や2032年ブリスベン・オリンピックによる都市開発で注目されるオーストラリアの不動産市場。未経験の方でもわかりやすいように、購入方法・税金・人口動態などを解説します。 【Q1】 不動産は買える？日本にいながら購入可能？ → はい、日本にいながらもオーストラリアの新築物件や開発用地を購入できます。 ✔ 買える物件 新築マンション（オフ・ザ・プラン含む） 開発用地（建築前提） ※ 中古住宅の購入は2025年4月～2027年3月まで外国人は原則禁止 ✔ 購入手続きの流れ FIRB（外国投資審査委員会）許可申請 売買契約の締結 銀行口座開設 or 海外送金 現地弁護士・エージェントによる登記と決済サポート 【Q2】 不動産価格の推移は？ 2025年4月 全国平均価格: A$825,349（過去最高） シドニー: A$1.118M アデレード: 前年比+10.77% ブリスベン: +8.7% 【Q3】 購入前に知っておくべき税金情報ってなに？ 印紙税（Stamp Duty）：州ごとに異なる（例：NSW州は物件価格の約4～5%） 外国人追加税：NSW州で Stamp Duty +8%、土地税 +5% キャピタルゲイン税（CGT）：非居住者にも課税される 源泉徴収税：売却時15%（2025年7月以降） 【Q4】 人口動態 & 発展性を教えて 人口総数：約2,695万人（前年比+0.97%） 都市集中率：90%以上 高齢化進行中だが移民増加により補完 高収入世帯（$100,000以上）が都市圏で増加傾向 【Q5】 外国人投資家が知ってい置いた方が良い制度とは？ 土地・建物共に外国人名義で保有可能（条件あり） FIRBの許可が必要（申請料は物件価格によって異なる） 2029年までに全国で120万戸の住宅供給計画あり 現地法人設立も可能（節税・運用目的） 【Q6】 2032年ブリスベン・オリンピックによるインフラの変化は？ ブリスベン五輪を見据え、都市整備が加速しています： ビクトリアパーク・スタジアム：63,000席規模の競技場整備 クロスリバー・レール：地下鉄新設（総工費170億AUD） ブリスベン・メトロ：BRT方式の高速バス網（2024年一部開業） ケドロン・ブルック再開発：29kmにわたる緑地整備と洪水対策 ▶ これらの整備により、周辺地価や物件価値の上昇が見込まれています。 🇦🇺 オーストラリア不動産購入手続き（外国人向け詳細ガイド） ❖ なぜ中古住宅（既存住宅）の購入は禁止されているのか？ 目的は住宅供給の増加： オーストラリア政府（特にFIRB＝外国投資審査委員会）は、外国人投資が既存の住宅在庫を圧迫し、住宅価格の高騰と地元住民の住居確保を困難にしていると懸念。 代替策として新築物件・開発用地への投資を誘導： 外国人に対しては、雇用創出や住宅供給を促す新築物件（オフ・ザ・プラン＝未完成物件）や空き地の購入を奨励している。 ❖ 日本から購入は可能か？（現地に渡航せずに購入できるか） 購入は可能です。ただし以下の点に留意が必要です： 物件視察や契約時に現地エージェントのサポートが不可欠 FIRB申請、契約、決済までオンライン＋郵送で完結可能 公証役場での書類認証や、英訳書類の用意が必要なケースもあり ❖ 必ず現地に法人を設立しなければならないか？ 法人設立は必須ではありません。 個人名義で購入可能（非居住者でもOK） ただし複数物件を保有する、税務最適化したい、運用を考える場合は現地法人設立が有利なことも 法人設立の際はABN（Australian Business Number）とASIC（会社登録）申請が必要 ❖ 銀行口座開設は必要？ 原則必要（決済や収益管理のため） NAB、Commonwealth Bank、Westpac、ANZ などが外国人向け口座開設対応 オンライン申請後、現地で本人確認が必要な場合あり（訪問できない場合、エージェント代行・公証対応など） ❖ 購入の基本的な流れ（個人名義・日本在住想定） 物件選定（日本からオンライン見学／現地エージェントに依頼） FIRB申請（オンライン。費用は物件価格により異なる：例 A$1M以下→A$14,100） 購入申込（Expression of Interest） 売買契約締結（Contract of Sale）＋10%のデポジット支払い ローン申請（必要な場合）または送金準備 残金決済（Settlement）：現地弁護士 or コンベイヤンサー（代行業者）に依頼 名義変更（Land Titles Officeに登記） ❖ 購入後の管理方法 現地不動産管理会社（Property Manager）に委託するのが一般的： 賃貸募集、入居者管理、家賃回収、修繕対応まで一括対応 管理料：家賃の5〜8%が相場 自主管理も可能だが非推奨（特に非居住者には法的・実務的ハードルが高い） ❖ 売却時の流れと留意点 現地のエージェントに売却委任（Listing） 買主と契約成立後、FIRB申請不要（売却者には不要） 源泉徴収税（Capital Gains Withholding）： 2025年7月以降、売却額の15%を豪税務署（ATO）に一時送金（最終的なキャピタルゲイン課税に充当） **譲渡益税（Capital Gains Tax）**が課税対象 非居住者は免除対象（主たる住居など）適用外のため、税負担はやや重め 送金規制や日本側の課税にも注意 ✅ 補足：FIRB申請費用の目安（2025年時点） 物件価格 申請料（AUD） A$1M以下 A$14,100 A$1M〜A$2M未満 A$28,200 A$2M〜A$3M未満 A$56,400 以降1Mごとに倍増 はい、「現地法人（オーストラリア法人）」に不動産を保有させて、その法人ごと株式譲渡する形で売却する場合、一定の条件を満たせば不動産譲渡に伴う税金（特にキャピタルゲイン税や源泉徴収税）を抑える可能性があります。 🇦🇺 法人保有不動産を「株式譲渡」で売却する場合の税務ポイント ❖ 前提：不動産を持つのが「オーストラリア法人」であること この法人の株式を、日本人のあなた（または別の法人）が保有しており、 その法人の代表にオーストラリア人を立てている場合も、実質的所有者が非居住外国人である点は変わりません。 ✅ メリット：株式譲渡であれば「不動産売却」とはみなされない 不動産を直接売却した場合： Capital Gains Tax（譲渡益課税） Foreign Resident Capital Gains Withholding（源泉徴収15%） 法人の株式ごと売却した場合： 不動産売却とはみなされず、上記の税が発生しない可能性 株式売買契約なので、FIRB申請も通常は不要 ➡️ したがって、「法人ごと売る」ことで不動産単体で売るより税負担を軽減できるケースが多いです。 ❗留意点（重要） ① 株式譲渡に関する課税（「Indirect Interest in Australian Land」） オーストラリアでは、会社の株式を売っても、その会社の総資産の50%以上が「不動産」由来であれば、「間接的な不動産譲渡」とみなされる場合あり この場合、売主にキャピタルゲイン税が課されることも また、買主による15%源泉徴収が必要な可能性もある ➡️ ATO（オーストラリア税務署）のForm: Clearance Certificateが必要になることがある ② 株式譲渡益が、日本側での課税対象となる可能性（国際課税） 売主が日本居住者である場合、オーストラリアでの課税が軽減されても、日本国内での株式譲渡益課税が発生します（法人税or所得税） ③ デューデリジェンスで会社全体を見られる 買主側は会社の債務、税務、訴訟リスクなども精査するため、不動産だけ売るよりも売却交渉のハードルが上がることもあります ✅ よくあるスキーム（実例） 取引形態 税金 コメント 不動産を法人名義で保有し、不動産単体で売却 CGT＋15%源泉あり 通常の外国人取引 法人の株式100%を譲渡（Share Sale） 条件次第で非課税 法人自体に他資産があり、DDパスすれば税金抑制可能 ✔ 結論 法人に不動産を保有させ、「株式ごと売却」することで税負担軽減は可能 ただし、 「資産の50%以上が不動産か否か」 FIRBやATOの判断 買主側の受け入れ態勢 によりケースバイケースで最終判断されます。   #AustraliaProperty #豪州不動産 #海外不動産投資 #FIRB #シドニー不動産 #ブリスベン不動産 #2032オリンピック

2025.03.08

ドイツ不動産～デュッセルドルフ編～

デュッセルドルフの不動産市場と投資の魅力 先日、デュッセルドルフで40年以上不動産業を営むパートナー先が来日し、弊社にお越しくださいました。 現在のデュッセルドルフの市場状況や、不動産投資のメリット、税制について貴重なお話を伺いました。 デュッセルドルフの不動産市場の特徴 デュッセルドルフでは、資産価値が長期的に上昇し続ける文化が根付いており、不動産は代々引き継がれたり、売買される傾向があります。 日本のように減価償却を意識する文化はあまりなく、築年数が経過しても市場価値が安定しているのが特徴です。   不動産価格と物価の上昇率 デュッセルドルフの不動産市場の安定性を示すデータとして、以下の情報が挙げられます。 table { width: 100%; border-collapse: collapse; } th, td { border: 1px solid #ddd; padding: 8px; text-align: left; } th { background-color: #f4f4f4; } 項目 年間上昇率 ドイツ全体の物価上昇率 約1.5％ Düsseldorfの不動産価値上昇率 約2～3％ 12年前に購入した不動産の価格 約2倍に増加 こうしたデータからも、デュッセルドルフの不動産市場は長期的に見て安定した資産形成が可能であることが分かります。   デュッセルドルフのエリアごとの特徴 デュッセルドルフには、それぞれ異なる特徴を持つエリアが存在します。 エリア 特徴 ケーニヒスアレー（Königsallee） 高級ショッピングストリートがあり、商業エリアとしても有名。投資価値が高い。 オーバーカッセル（Oberkassel） 日本人が多く住むエリア。閑静な住宅街で高級住宅が多い。 カールシュタット（Carlstadt） 古い歴史的な建物が多く、アートや文化が根付いている。 ビルク（Bilk） 学生や若者に人気のエリアで、比較的手頃な物件も多い。 フリングスハイム（Flingern） おしゃれなカフェやブティックが集まり、若い世代に人気。 それぞれのエリアの特性を理解し、自分の目的に合った不動産を選ぶことが重要です。   デュッセルドルフの住みやすさ デュッセルドルフは、過去に「世界の住みたい街ランキング6位」に選ばれたこともあり、治安が良く、住環境が整っていることでも有名です。 デュッセルドルフが日本人にとって住みやすい理由 1, 治安が良い：ヨーロッパの中でも犯罪率が低め 2, 日本人コミュニティが充実：日本企業も多く、日本食レストランや日本人向けの病院も豊富 3, 公共交通機関が便利：市内・近郊の移動がスムーズ 4, 欧州各地へのアクセスが良好：フランクフルトやアムステルダムへの移動も簡単 不動産取引における仲介手数料と税金 デュッセルドルフの不動産売買においては、仲介手数料や税金の仕組みを理解することが重要です。 購入時諸費用（項目） 内容（％） 仲介手数料 通常3%（最大5%まで合法） 物件購入時の税金 6.5%（土地・建物価格に応じる） 不動産取得税 3.5〜6.5%（州による） 固定資産税 年間0.25〜0.5% 投資目的で不動産を購入する際は、税制や維持費も考慮する必要があります。 弊社パートナーの強み 1, 物件管理・賃貸付けのサポートが充実 2, 税金関連の書類を管理・代行可能 3, 郵送先を会社に指定することで安心のサポート 4, 日本人スタッフが対応し、日本語でのサポートが充実 こうしたサービスにより、駐在員や投資家も安心して不動産運用ができる環境が整っています。 今後、デュッセルドルフやミュンヘンまでの不動産投資に興味をお持ちの方々に向けて、有益な情報を提供し、安心して投資できる環境を整えていきます。 デュッセルドルフ不動産投資をご検討の方へ デュッセルドルフの不動産投資についてのご相談は、ぜひ弊社までお問い合わせください！ #デュッセルドルフ不動産 #ドイツ不動産投資 #海外不動産 #不動産市場 #日本人向け不動産 #デュッセルドルフ生活 #Düsseldorf

2025.01.28

サウジアラビアのVISION2030と不動産市場への影響

  【VISION2030とは】サウジアラビアの国家改革計画が不動産市場にもたらす影響 サウジアラビアの国家ビジョン「VISION2030」は、経済の多角化と未来都市開発を柱に据えた、国をあげた大規模プロジェクトです。この記事では、不動産市場への影響と投資チャンスについて徹底解説します。 VISION2030とは？ サウジアラビア政府が2016年に発表したVISION2030（ビジョン2030）は、石油依存からの脱却と経済の多角化を掲げる国家戦略です。観光・不動産・テクノロジー・エンターテイメントなど多様な産業への投資を加速させ、国際競争力のある経済構造を目指しています。 注目のメガプロジェクト NEOM（ネオム） 投資規模：5,000億ドル 場所：紅海沿岸 特徴：AI・再生可能エネルギー・スマートインフラを活用した未来都市 The Red Sea Project 面積：28,000km² 特徴：高級リゾートや環境配慮型建築の融合 Qiddiya（キディヤ） 場所：リヤド近郊 特徴：エンタメ・スポーツ・文化の複合都市開発 不動産市場への影響 住宅需要の拡大 若年層や外国人向け住宅の需要が増加 スマートホームや環境住宅の普及 コミュニティ型開発の促進 商業・オフィス市場の変化 テクノロジー企業進出によるオフィス需要の拡大 コワーキングスペースの増加 グリーンビルディングの導入 観光インフラ整備 高級ホテル・リゾートの建設ラッシュ 交通・観光インフラの整備が加速 投資家にとってのチャンスと課題 投資チャンス NEOMや新都市開発プロジェクトへの参画 既存不動産の再開発・リノベーション インフラ関連投資の拡大 投資リスクと課題 法制度や規制の不透明性 供給過多と価格変動リスク 市場需要予測の不確実性 将来の展望 期間 展望 短期（1〜3年） インフラ整備と法整備の進展 中期（3〜5年） 観光産業と不動産市場の成長 長期（5年以上） 経済の多角化と国際市場への発展 まとめ VISION2030は、今後の中東不動産投資において重要な指標です。巨大プロジェクトが次々と進行する中、長期的な視野と的確なリスク管理が、成功への鍵となるでしょう。最新情報を常にキャッチアップし、柔軟な戦略を描くことが不可欠です。