2024.10.15

2024年10月15日のオーストラリア不動産市場の詳細分析

2024年10月13日までの週におけるオーストラリア不動産市場の最新動向について、CoreLogicの「不動産市場指標サマリー」を基に詳しく解説します。日本人投資家にとっても注目すべき市場の変化やトレンドがありますので、具体的なポイントに焦点を当ててご紹介します。 1. 不動産価格の動向 オーストラリアの主要都市、特にシドニーとメルボルンは、依然として国内外の投資家から注目を集めており、不動産価格も堅調に推移しています。シドニーでは特に、住宅取引が増加しており、供給の増加にもかかわらず価格が安定しています。一方で、メルボルンでは新規物件の供給が活発化しており、特に中古住宅市場が活気づいています。これらの都市の価格上昇は2023年から2024年にかけての上昇トレンドに続いているものの、成長のペースはやや鈍化しています。 パースやアデレードなどの都市では、これまで比較的安定していた価格が緩やかに上昇しており、特にファミリーホームに対する需要が増加しています。オーストラリア全土での不動産価格は、金利の影響や供給の増加によって今後の調整が予想されますが、長期的には依然として安定した成長が見込まれています。 2. 賃貸市場のトレンド 賃貸市場においては、ブリスベンやアデレードが注目されています。これらの都市では、賃貸物件に対する需要が非常に高く、家賃の上昇が続いています。特に、海外からの移住者や国内移動者による賃貸需要が供給を上回っており、投資家にとっては高い利回りが期待できる市場です。さらに、賃貸物件不足が続くことで、今後も家賃の上昇傾向が続く可能性があります。 日本人投資家にとって、このような賃貸市場のトレンドは特に重要です。オーストラリアの賃貸市場に投資することで、安定したキャッシュフローを得られる可能性が高いため、適切な物件を選定することが求められます。 3. オークション市場の動向 シドニーとメルボルンでは、オークション市場が引き続き活況を呈しており、成功率（クリアランスレート）が80%を超える状況が続いています。これにより、売主にとっては有利な市場となっており、買主は積極的な入札を行うことで競争力を高めています。特に、投資家やファーストホームバイヤーがオークションに参加し、物件の確保を目指すケースが多いです。 4. 日本人投資家への影響とアドバイス オーストラリアの不動産市場は、特に賃貸市場の強さを背景に、日本人投資家にとって依然として魅力的な投資先です。賃貸需要の高い都市、例えばシドニーやブリスベンなどでの投資は、長期的な収益を生み出すポテンシャルがあります。しかし、日本人投資家が考慮すべき点として、以下の要素が挙げられます。 為替リスク: 円建てでローンを組んで投資する場合、為替の変動が投資の利益に大きく影響を及ぼす可能性があります。オーストラリアドルと日本円の相場が急変することで、返済額や利益が変動するため、為替リスクに対する慎重な計画が必要です。 税制の理解: オーストラリアでの不動産投資には、賃貸収入や不動産の売却益に対する税金が課されるため、現地の税制に精通することが重要です。また、日豪間の二重課税を防ぐための税務計画も必要です。 5. 将来の見通し オーストラリアの不動産市場は、金利の動向や政府の政策、国際的な経済状況によって影響を受ける可能性が高いです。しかし、依然として世界中の投資家にとって安定した市場であり、特に賃貸市場の成長が期待されています。日本人投資家が成功するためには、現地の専門家やモーゲージブローカーと連携し、適切なアドバイスを受けながら慎重に投資計画を立てることが重要です。 English Version Blog Post: In-Depth Analysis of the Australian Property Market (October 2024) The Australian property market has shown several key developments in the week ending October 13, 2024, based on CoreLogic’s Property Market Indicator Summary. For Japanese investors, this market continues to offer lucrative opportunities, and in this post, we delve deeper into the recent trends and what they mean for foreign investors. 1. Property Price Trends Australia’s major cities, particularly Sydney and Melbourne, remain key markets for both domestic and international investors. Sydney has seen an increase in property transactions, with new listings rising steadily, while Melbourne’s established housing market continues to perform strongly. The upward trend in prices, which began in 2023, has continued into 2024, although the pace of growth has slowed. In contrast, cities like Perth and Adelaide are beginning to experience gradual price increases, especially in the family home sector. With rising demand in these cities, investors are seeing new opportunities, although nationwide, the growth in property prices is expected to moderate due to factors like interest rate adjustments and increased housing supply. 2. Rental Market Dynamics The rental market in Australia remains strong, particularly in Brisbane and Adelaide, where rental prices are increasing significantly. The high demand for rental properties, driven by population growth and migration, is outpacing supply in many areas, making these markets attractive for investors looking for high rental yields. For Japanese investors, understanding rental market dynamics is crucial. Cities with high demand, such as Sydney and Brisbane, offer promising rental income potential. However, selecting the right property in areas with sustainable growth and stable demand is essential for long-term investment success. 3. Auction Market Performance Sydney and Melbourne continue to dominate the auction market, with clearance rates consistently above 80%. This reflects strong buyer interest and competitive bidding, particularly from both first-time buyers and seasoned investors. Auctions in these cities are highly competitive, making it critical for buyers to be well-prepared when entering the market. 4. Considerations for Japanese Investors The Australian property market remains an attractive investment for Japanese investors, particularly due to the strong rental demand in major cities. However, there are important considerations to take into account: Currency Exchange Risk: Taking out loans in Japanese yen to invest in Australian property can expose investors to exchange rate fluctuations. Significant shifts in the AUD/JPY exchange rate could impact both the value of the investment and the cost of loan repayments. Tax Implications: Japanese investors must be aware of the tax regulations in Australia, particularly regarding rental income and capital gains tax. Planning ahead to minimize the tax burden, both in Australia and Japan, is essential for maximizing returns. 5. Future Outlook Looking ahead, the Australian property market’s performance will depend on various factors, including interest rate movements, government policy, and global economic trends. However, with strong rental market fundamentals, the long-term outlook remains positive. Japanese investors looking to enter or expand in this market should focus on thorough research, careful planning, and professional guidance from local experts to ensure a successful investment strategy.

2024.08.06

オーストラリア、日本に対する外国人税を撤廃！

2024年の4月にオーストラリアの不動産購入に対する外国人税が撤廃となりました。その背景を開設します。   1. 背景と経緯 オーストラリアは長らく外国人による不動産購入に対して課税を行ってきましたが、この度、日本に対する外国人税の撤廃を発表しました。この政策変更は、日本とオーストラリアの両国間の経済関係の強化を目指したものであり、日本人投資家にとって大きなチャンスとなります。 2. 外国人税とは？ 外国人税とは、オーストラリア国内で外国人が不動産を購入する際に課される税金のことです。これには、追加の印紙税や土地税が含まれ、外国人購入者が地元の住宅市場に与える影響を抑えるために導入されました。しかし、今回の変更により、日本人に対してこれらの税負担が免除されることになりました。 3. なぜ日本が対象になったのか？ オーストラリア政府は、日本との特別な経済パートナーシップを築きたいとの意向を示しており、この税撤廃もその一環と見られています。日本はオーストラリアにとって主要な貿易相手国であり、両国の関係は非常に密接です。特に、近年は観光業や教育分野での交流が増加しており、これが不動産市場にも波及していると考えられます。 4. 今回の変更がもたらす影響 この税撤廃により、日本人のオーストラリア不動産への投資が増加することが予想されます。これまでの外国人税が投資の障壁となっていたため、日本人投資家にとっては大きなチャンスとなります。また、オーストラリアの不動産市場にとっても、日本からの投資資金が流入することで市場の活性化が期待されます。 5. 今後の展望 今後、日本とオーストラリアの経済関係がさらに深化する中で、この外国人税撤廃が他の国にも波及する可能性があります。オーストラリア政府の意図は、日本との関係強化だけでなく、広く外国からの投資を呼び込むことにあるかもしれません。   結論 今回の日本に対する外国人税の撤廃は、オーストラリアと日本の経済関係をさらに強固にする大きな一歩です。日本人投資家にとっては、オーストラリア不動産市場への参入が一層容易になるため、これを機に新たな投資チャンスを模索する絶好の機会となるでしょう。今後もこの動向に注目していきましょう。

2022.11.08

仕事や学校の後の生活が充実〜Canberra| Australia〜

目次 キャンベラでの過ごし方 街の利便性 何故キャンベラなの？ キャンベラの不動産取得の際の外国人への優遇制度   キャンベラでの過ごし方 キャンベラはオーストラリアの首都です。ここは「公園の中の街」と呼ばれる程自然と街が調和しており、他の先進国と比較すると、非常に静かな街だと言えるでしょう。 キャンベラの街特徴 キャンベラは上記で述べたように、自然と調和する街である為、緑を大切にします。街から海は遠いが湖はあります。そこで地元の人から愛されているのはカヌーやウィンドサーフィン。モーターボートは燃料で湖を汚してしまうという観点から、禁止されているようです。またそこも街の配慮が表れており、素敵ですよね。 また「快適さ」を追求した街づくりの為、ネイチャー・ストリップと呼ばれる芝生と街路樹の部分を作り、行き交う車の騒音対策と、緑の景観を大切にした取り組みが行われています。 街の利便性 キャンベラはノンストレスな街です。 交通緩和対策を軸に整備された道路は、朝の通勤時や帰省のタイミングでは混雑が見られることもありますが、ほとんど渋滞が見られません。 またキャンベラ市内はコンパクトである為、目的地までは15〜30分で到着してしまいます。そして郊外へ30分も走れば、動物園でしか見られないような、自然の動物が沢山見られるのです。（＊知識と注意が必要） これにはデメリットもございます。キャンベラはネオンサインや、夜の光の規制があり、街は闇に包まれますが、その分、毎日空や星は大変綺麗に私たちの目に映ります。 また、公共交通機関は基本的にバスで、車がないと移動には少し手間がかかります。夜間は極端に本数が少なくなるか、稼働していないので、注意が必要です。 キャンベラでのアフターワーキング キャンベラの最大の魅力と感じた点は、地域のコミュニティの充実感です。 キャンベラでは、職場や目的地、学校から家までの距離が近く、移動にノンストレスな環境から、アフターワーキングの制度が充実しているのです。 このローカルな文化がキャンベラの人々の繋がりを高め、またいろいろなコミュニティに参加し、人脈を形成することでいつまでも若々しく生きる事ができるでしょう。   キャンベラの子育て環境・教育環境 キャンベラは連邦政府の省庁や大学の研究機関、国際機関や各国の大使館が勤務する割合がオーストラリアの内部でも高い為、教育水準や給与水準が比較すると高くなり、公立学校の先生の質も必然的に高くなります。 オーストラリアの平均給与は$1,585/週ですが、キャンベラは$1,810/週と断然高くなります。 また託児所や保育園、幼稚園等も充実しており、夫婦共働きが容易となり、この平均給与の数字を上げているとも考えられます。 また人口が行政が管理するにはそこまで多くはなく、オンライン制度も積極的に取り入れている為、手続きが大変スムーズに行えます。そして何より、英語に自信がない方や、堪能ではないと感じている方でも手続きがスムーズに行える仕組みが整っているのです。 キャンベラの不動産投資 キャンベラはオーストラリアの中でも【不動産投資】に向いているという個人的な感想を抱いています。 【理由】 ・不動産取得印紙税（スタンプ・デューティー）が最も低額率→物件によって変動するが平均2.4% ・外国人のサーチャージがなし（シドニーは8％） ・外国人投資家が通常払うFIRB(Foreign Inbestment Review Board)のサーチャージがキャンベラではかからない(VIC州では7％） このような要因が挙げられます。 空室率に関しても見ていきましょう。 2022年は0.50%と投資としても、期待ができる街と言えます。比較的移動が簡単で、街の文化的に周囲とのコミュニケーションを大切にする点が大変人気が高いと言えるでしょう。 キャンベラの今後 ライトレールという交通機関が2020年に開通し、当初は13の停車駅から始まりました。 非接触型のICカードの導入、車体にはスペインの技術が取り入れられており、今後の交通の便が良くなることも期待できると言えるでしょう。 また人口においても、上昇している為、今後のキャンベラシティを楽しみに生活・投資できるのではないでしょうか。 * キャンベラのおすすめ物件 【 Canberra Wova】 キャンベラの中でもラグジュアリーな物件。 共用施設にはサウナ、スパ、ジム、プール、シネマ等があり、コミュニティだけではなく、あなたを心から癒し包み込むというコンセプトのもと、あなた自身が心の底からリラックスできる物件。 キャンベラ【WOVA】の物件詳細はこちら

2022.10.18

不動産取得にも有利な【ドバイ】の新しいビザ「Golden Visa」

ドバイの新しいGolden Visa ドバイで新しい制度として発表されたGolden Visaはどのような制度なのか？ドバイで不動産を購入する際にどのようなメリットがあるのか？を一挙ご紹介致します。 目次 ドバイのゴールデンビザとは？ ゴールデンビザの種類 不動産投資家の為のゴールデンビザ その先に得られるベネフィット ドバイのおすすめ物件   ドバイのゴールデンビザとは？ 2022年の10月に新しいルールとして施行されました。この制度は一定の基準を満たす、投資家や起業家、スタートアップのオーナー様や優秀な成績を誇る科学者、その分野のエキスパート、優秀な学生や人道支援の先駆者等を魅力的なドバイで活躍を促進するための新制度です。新ルールでは、10年間のUAE滞在が保証されるほか、ゴールデンビザ保有者は配偶者や子供を含む家族のスポンサーとなり、サポートサービス（家事）労働者を人数制限なくスポンサーできるようになります。 さらに、ゴールデン・レジデンスの有効性を維持するためのUAE国外での最大滞在期間に関する制限も撤廃されました。 また、ゴールデン・レジデンスの保有者が死亡した場合、その家族が許可期間終了までUAEに滞在できる特典もあります。   ゴールデンビザの種類 ゴールデンビザの取得にも様々なグループ分けが御座います。 1)科学者の為のゴールデンビザ 2)プロフェッショナル向けのゴールデンビザ 3)不動産投資向けのゴールデンビザ 4)才能特化した方向けのゴールデンビザ 5)優秀な学生と卒業生の為のゴールデンビザ 6)企業オーナーの為のゴールデンビザ これらの中を抜粋して不動産投資家と企業オーナーの為のゴールデンビザの詳細をご紹介致します。     不動産投資家の為のゴールデンビザ 不動産投資家がドバイでの物件購入および運用を行いやすくする為に、新しく改正されました。 1)$544,500(AED 2,000,000 / JPY 80,967,150)以上の物件を購入するとゴールデンレジデンスを取得できます。 2)投資家が特定のローンで不動産を購入する際にも、ゴールデンレジデンスを取得する権利があります。 3)投資家が特定のドバイの認可を受けた不動産会社から$544,500(AED 2,000,000 / JPY 80,967,150)以上の計画外物件を購入する場合にもゴールデンビザの取得が可能です。   起業家・スタートアップのオーナー様の為のゴールデンビザ ゴールデンレジデンスを取得する資格のある起業家に対して柔軟な要件も設定されています。 1)アラブ首長国連邦で中小企業(SME)カテゴリに登録されたスタートアップを所有している、またはパートナー企業 2)年間売上高が$272,250(AED1,000,000 / JPY 40,293,000)以上 3)経済省や管轄の地方自治体からスタートアップのアイディアの承認を得た場合、またはそのスタートアップの所有者 4)合計が$1,900,000(AED 7,000,000 / JPY279,300,000)以上で売却された会社の創設者、またはその一人である起業家 ゴールデンビザを取得した後のメリット 世界的にCOVID-19の影響で不安定な状況が続く中、UAEという国の回復力の高さは世界でも注目を集め、投資家や専門的なスキルを持った人々を魅了し、集めています。 そしてその人々がより容易にドバイでビジネスをし、生活水準を上げていくことが可能となります。 このゴールデンビザの制度が今後のUAEの中のGDPに対するデジタル経済の貢献度を9.7%から19.4%に高めるという戦略目標を掲げており、益々の発展が見込めます。また不動産業界においても、2020年からの期間で加速を見せました。このゴールデンビザによって世界の投資家だけでなく、UAEの不動産を所有する居住者でさえもメリットがあります。 またこれにより、優秀な人材が集まり、ドバイの経済が発展していき人口が増え、好循環が生まれると予測されております。 住宅ローンでオフプランを購入する際もこのビザ取得の資格にあてはまり、初期費用を抑えて投資することが出来る為、さらに世界中の投資家から注目されることは間違いありません。 2021年のアパートやヴィラの購入件数は52,000件で2019年と2020年の合計を上回りました。 このゴールデンビザの開始により結果的にUAEで働き、UAEで暮らし、UAEに投資する世界の人々が増加するだろうと予測できます。   ドバイのおすすめな物件【Royal Atrantis Dubai】 Resort & Residence をコンセプトに最高級のラグジュアリーを提供する物件です。 海に囲まれた、絶景を望むことが出来るレジデンスはpalm jumeirah に位置します。 静かなエリアかと思いきや、アトラクション施設やレストランも充実しており、ダウンタウンからもアクセスが良く大変人気なエリアです。見識のある世界の人々にアピールできるブランド力を保持している物件です。   物件の詳細はこちらから：https://svachain.com/real-estate/the-royal-atlantis-residence/

2022.10.01

今騒がれている【ドバイ】の市場

各国の富裕層が集まるドバイの不動産市場 どの国もコロナウイルス対策を緩和し始め、落ち着いてきたと感じる今日この頃。 ゆっくりとクロスボーダーを取り戻しつつある中で、世界各地の不動産の市場にも影響が出始めています。 その中でもよく耳にする市場の一つが【ドバイ】の不動産です。 コロナの影響がなくなってから4倍！？ 現地によるとコロナウイルスの影響が見え始めた時期に比べて3年で4倍、最近だと2年で2.5倍の物件もあるなど景気の良い話が聞こえてきます。 いい話が過ぎると否定したくなるのが人間の性であるが、実態はどうなのか探るべく、UBSが調査した世界の不動産バブルインデックスを入手してみました。 *UBS  index ,2021 [Real Estate Bubbles] ご覧の通り、Bubble risk の高い赤字の都市をはじめ、東京もOver Value（価格が価値を超えている）との結果が出ています。 ここで難癖付けるべくこの景気が良いドバイで探してみると、Bubble どころか Over Value すら出てきません。 論外なのかと思いきや小さなコメントが。。。 「ドバイの評価はインデックスで－のスコアを持つ唯一の都市です。住宅価格は過去六年間下落の傾向にあり、現在は2014年のレベルを40%近く下回っています。」と記載されています。 下がってんのかーいとつぶやくくらい何やら話が嚙み合いません。 弊社のパートナーに直接訪問！ 2022年の9月21日から、ドバイのパートナーシップ企業に直接訪問し、現地の状況や新しいプロジェクト等を肌で感じて参りました。 ハイクオリティかつラグジュアリーな物件をメインにデベロッパーを訪問したところ 「この物件は地盤の整備が始まった時点で6割は売れています。」や「この物件は完成したばかりですが、あと2部屋のみ残っています。」 などと数億~数十億する物件が次々と売れていく様子が伺えました。 いくつも物件を視察していると、20億の物件を見ても「割と安い」と思える程、金銭感覚迷子に陥りました。 上記に記載したIndex 空の上振れは確実にあるものの、このドバイに【人・物・金】が流れる理由は、以下のような根拠があるようです。 ドバイが人気の理由 ・犯罪がなく、安心して住める ・ブルジュ・ハリファを超える2,000m近いタワーをはじめ、新たなシティ構想を進めている ・他の大都市と比べて、広くてクオリティの高い住居が買える ・タックスヘイブンである ・人口倍増計画が進んでいる ・クリプト(暗号資産)で不動産が買える などなど、、、流れができる根拠が計画的に意図的に作られてる。 ドバイを訪れた結果 ただ、現実問題、昼間の暑さは日本と比べると尋常じゃない為、真夏の50度近い気温では外を歩くことはできません。 （湿気が少ないせいかそれほど汗は出ないが） ともあれ、これを回避する生活ができれば確かに充分に永住の地になり得る都市であると、個人的に感じました。 その証として、入国者◯人に対して出国者◯人と、住宅の需給バランスが追いついてなく、さらに流入は続くと見込まれています。 賃貸運用の利回りが6%〜10%（Net）あるのも納得がいく指標であると考えています。 世界の高額物件を直接見てきた中で、総合的、客観的に判断しても、確かに割安であり、硬い投資と言える都市であると感じました。 ちなみに、弊社の現地パートナーはクリプトでの不動産購入スキームを作った立役者であり、不動産の選定から支払い方法まで、使途に合わせたアレンジが可能であり、ドバイでも最高の投資環境で運用頂けることでしょう。     ドバイでおすすめの物件 One & Za'abeel この物件は1ベッドルームから2ベッドルーム、ペントハウスを保有し、各階を別々のデベロッパーがブランディングすることでビルの階によって様々な雰囲気を提供することが可能となっています。 金額も1憶2000万円程から購入可能です。 タワーとタワーを繋ぐ中心のスペースは、ドバイでも初めてのデザインで世界中ここでしか見られないのではないかという存在感を放ちます。 ここには5つ星レストランや、ミシュランのレストラン、またその上には巨大なプールを建設する予定となっています。 この物件の詳細はこちらから