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2025.10.09

バリ島の隣、次なる投資先 ― ロンボク島開発現地視察レポート

近年、インドネシア・バリ島に隣接するロンボク島が新たな投資先として大きな注目を集めています。 弊社では先日、現地で進行中の開発プロジェクトや周辺環境を視察してまいりました。そのレポートをお届けいたします。 1. ロンボク島が注目される理由 観光需要の急拡大 インドネシア統計局や複数の調査によると、ロンボク島の観光客数は年率 10％前後で成長。 特に国内旅行者の比率が高く、2024年には国内観光客が 320万人超 に達しました。 一方、国際線の回復に伴い、海外観光客数も今後大幅に増えると見込まれています。 観光キャパシティの余力 研究機関の分析では、ロンボク島は年間約 1,800万人超 を収容可能と推計。 現状の利用率はわずか15％程度にとどまり、今後の成長余地は非常に大きいと考えられます。 政府主導のインフラ整備 「マンダリカ（Mandalika）特別経済区」を中心に、国際サーキット建設やリゾート開発が進行。 バリの過密を避けたい富裕層観光客や欧米の長期滞在者に向けたマーケティングも活発です。 土地の値上がり期待 ロンボク島主要エリアの土地価格は、2015年以降右肩上がりに上昇しており、特にマンダリカやセロング・ベラナクといったリゾートエリアでは上昇幅が顕著です。国際イベント開催や空港直行便の復活などにより、今後も土地価格の成長余地は大きく、長期的なキャピタルゲインが期待できる市場となっています。 2. 視察した開発案件の印象(2025年9月中旬） 1️⃣ 魅力的な立地と物件群 視察した5つの物件は、いずれも個性が際立っていました。 サーキット場近くのヴィラ群：静けさと熱狂が共存。サーキットシーズンには確実に満室が見込めます。 トップオブロンボク：山頂から街と海を一望。政府関係者も利用するレストランを併設する特別な場所。 住宅街のRCヴィラ群：利便性が高く、今後インフラの進展で資産価値が上昇するエリア。 繁華街のレンタルヴィラ：観光動線の中心。プール付きで短期・中期滞在どちらにも対応可能。 特区内ビーチサイドホテル用地：将来500室級ホテル予定。白砂とエメラルドの海が目前に広がる絶景地。 2️⃣ 開発の熱量とスピード感 欧米・ロシア系デベロッパーが続々進出。アジア特有の混沌さよりも、自然との共存を重視する開発が多く、街全体がリゾートライクに整いつつあります。サーキット横のプルマンホテルが現在最大級（約300室）。しかし、3年後には経済特区内で複数の大型ホテルが立ち並ぶ予定。現時点での“未完成感”こそが、最大の投資チャンスです。 3️⃣ 現場を見て感じたリスクと対応策 現地施工だと工期が読めない部分もありますが、日本人による施工管理を導入すれば品質・納期共に安定。バンブー建築はすでにスケジュール通り完成しており、現地でも高評価。唯一の懸念は、資材価格の上昇と輸送コスト。これは早期参入者ほど有利に働きます。 4️⃣ インフラの成熟度とアクセス 空港から市街地まで高速道路のような整備が進み、アクセスは良好。ロンボクは“先に道路を作ってから街を作る”開発手法で、長期的には整然とした都市構造に。ただし、インフラの維持はまだ発展途上で、大雨による冠水なども確認されました。 5️⃣ 日本人デベロッパーの存在感 現地では日本的な“丁寧さ”や“責任感”が際立ち、他国勢との差別化要素に。品質・管理・運営の面で日本人チームが入ることで、プロジェクト全体の信頼度が大幅に上がる印象でした。 6️⃣ 大手参入と将来性 具体的な社名は出せませんが、すでに上場企業の関係者が複数参入済み。GA出身の著名投資家も「ここだ」とコメントを残したとのこと。「何もない＝何でもできる」市場だからこそ、先行者優位は圧倒的です。 7️⃣ 想定ターゲット層 成長ポートフォリオに“爆伸びアセット”を組み込みたい投資家 自らも時々リゾート滞在を楽しみたい富裕層 次のビジネスマーケットを探している経営者 アジアの“雑多さ”が苦手な静穏志向の長期滞在者 3. 投資家にとっての魅力 価格優位性バリ島に比べて土地価格はまだ割安。今後の観光需要拡大を考慮すれば、キャピタルゲインのポテンシャルは高い。 高まる宿泊需要中部ロンボクのホテル市場調査によると、エリアやタイプによっては宿泊施設が不足している状況。将来的にホテル・ヴィラ投資は安定したキャッシュフローを生み出す可能性があります。 政府支援の後押しマンダリカSEZに象徴されるように、国策として観光開発を推進。インフラ投資や国際イベントの開催が続くことで、島全体のブランド力が高まっています。 4. 開発リスクと考慮すべき点 もちろん、投資にはリスクも存在します。 土地所有権や法規制の変動 インフラ整備の遅延 開発プロジェクトにおける資金・施工リスク これらについては現地デベロッパーや日本人パートナーとの連携がリスクヘッジにつながります。 5. まとめ 今回の現地視察を通じて感じたのは、ロンボク島は「バリの次」を狙う投資先として確かな手応えを感じました。バリやプーケットがそうだったように、いま“まだ何もない”このタイミングこそが最大のチャンス。次のアジアの成長ストーリーに、ロンボクが加わる日はそう遠くありません。観光客数の増加余地、政府による開発推進、そして土地価格の割安感。 今後も随時、現地の最新動向をお伝えしてまいります。ご関心のある方はぜひお問い合わせください。

2025.01.23

ESG投資と不動産：サステナブルな未来への投資

不動産セクターはESG投資において重要な位置を占めています。建物のエネルギー消費、地域社会への影響、そして長期的な資産価値の維持において、ESGの要素は不可欠となっています。 環境（Environment）の側面 エネルギー効率 - ZEBやLEED認証などの環境認証取得 - 太陽光パネルや地熱利用システムの導入 - スマートビルディング技術の活用 - エネルギー消費の可視化と最適化 気候変動対策 - 耐候性の高い建築設計 - 洪水対策や防災機能の強化 - カーボンニュートラルへの取り組み - グリーンインフラの整備 資源の有効活用 - 雨水利用システム - リサイクル材の使用 - 廃棄物管理の効率化 - 生物多様性への配慮 社会（Social）の側面 テナントとの関係 - 健康的な室内環境の提供 - バリアフリー設計 - コミュニティスペースの創出 - テナント満足度の向上 地域社会との関係 - 地域活性化への貢献 - 災害時の避難所機能 - 文化的価値の保存 - 雇用創出効果 健康・安全 - 感染症対策 - 室内空気質の管理 - ウェルネス機能の充実 - セキュリティ強化  ガバナンス（Governance）の側面 透明性の確保 - ESG情報の開示 - 環境性能の見える化 - 運営コストの透明化 - ステークホルダーとの対話 リスク管理 - 自然災害リスクの評価 - コンプライアンス体制 - サプライチェーンの管理 - 長期修繕計画の策定 投資判断 - ESGスコアの活用 - 長期的な価値創造 - サステナビリティ戦略 - 投資効果の測定 ESG投資が不動産価値に与える影響1. 運営コストの削減 - エネルギーコスト低減 - 水使用量の削減 - メンテナンスコストの最適化 2. テナント需要の向上 - 環境意識の高いテナントの誘致 - 長期契約の促進 - 賃料プレミアムの可能性 3. 資産価値の維持・向上 - 将来的な規制対応 - 市場競争力の強化 - リスクプレミアムの低減 不動産投資におけるESG実践例 オフィスビル - スマートビルディング化 - グリーンリース導入 - ウェルネス機能の充実 住宅 - 省エネ住宅の開発 - コミュニティ形成支援 - 災害レジリエンス強化 商業施設 - 地域貢献型の施設運営 - 環境配慮型設備の導入 - バリアフリー化の推進 今後の展望 短期的な課題 - 初期投資コストの負担 - 評価基準の標準化 - 技術導入の加速 長期的な機会 - 規制強化への対応 - 新技術の活用 - 投資価値の向上   ESG投資と不動産は、持続可能な社会の実現に向けて密接な関係にあります。環境配慮、社会貢献、そして適切なガバナンスを通じて、長期的な価値創造を実現することが可能です。今後、ESGの要素は不動産投資における重要な判断基準としてさらに注目されていくでしょう。

2024.10.15

2024年10月15日のオーストラリア不動産市場の詳細分析

2024年10月13日までの週におけるオーストラリア不動産市場の最新動向について、CoreLogicの「不動産市場指標サマリー」を基に詳しく解説します。日本人投資家にとっても注目すべき市場の変化やトレンドがありますので、具体的なポイントに焦点を当ててご紹介します。 1. 不動産価格の動向 オーストラリアの主要都市、特にシドニーとメルボルンは、依然として国内外の投資家から注目を集めており、不動産価格も堅調に推移しています。シドニーでは特に、住宅取引が増加しており、供給の増加にもかかわらず価格が安定しています。一方で、メルボルンでは新規物件の供給が活発化しており、特に中古住宅市場が活気づいています。これらの都市の価格上昇は2023年から2024年にかけての上昇トレンドに続いているものの、成長のペースはやや鈍化しています。 パースやアデレードなどの都市では、これまで比較的安定していた価格が緩やかに上昇しており、特にファミリーホームに対する需要が増加しています。オーストラリア全土での不動産価格は、金利の影響や供給の増加によって今後の調整が予想されますが、長期的には依然として安定した成長が見込まれています。 2. 賃貸市場のトレンド 賃貸市場においては、ブリスベンやアデレードが注目されています。これらの都市では、賃貸物件に対する需要が非常に高く、家賃の上昇が続いています。特に、海外からの移住者や国内移動者による賃貸需要が供給を上回っており、投資家にとっては高い利回りが期待できる市場です。さらに、賃貸物件不足が続くことで、今後も家賃の上昇傾向が続く可能性があります。 日本人投資家にとって、このような賃貸市場のトレンドは特に重要です。オーストラリアの賃貸市場に投資することで、安定したキャッシュフローを得られる可能性が高いため、適切な物件を選定することが求められます。 3. オークション市場の動向 シドニーとメルボルンでは、オークション市場が引き続き活況を呈しており、成功率（クリアランスレート）が80%を超える状況が続いています。これにより、売主にとっては有利な市場となっており、買主は積極的な入札を行うことで競争力を高めています。特に、投資家やファーストホームバイヤーがオークションに参加し、物件の確保を目指すケースが多いです。 4. 日本人投資家への影響とアドバイス オーストラリアの不動産市場は、特に賃貸市場の強さを背景に、日本人投資家にとって依然として魅力的な投資先です。賃貸需要の高い都市、例えばシドニーやブリスベンなどでの投資は、長期的な収益を生み出すポテンシャルがあります。しかし、日本人投資家が考慮すべき点として、以下の要素が挙げられます。 為替リスク: 円建てでローンを組んで投資する場合、為替の変動が投資の利益に大きく影響を及ぼす可能性があります。オーストラリアドルと日本円の相場が急変することで、返済額や利益が変動するため、為替リスクに対する慎重な計画が必要です。 税制の理解: オーストラリアでの不動産投資には、賃貸収入や不動産の売却益に対する税金が課されるため、現地の税制に精通することが重要です。また、日豪間の二重課税を防ぐための税務計画も必要です。 5. 将来の見通し オーストラリアの不動産市場は、金利の動向や政府の政策、国際的な経済状況によって影響を受ける可能性が高いです。しかし、依然として世界中の投資家にとって安定した市場であり、特に賃貸市場の成長が期待されています。日本人投資家が成功するためには、現地の専門家やモーゲージブローカーと連携し、適切なアドバイスを受けながら慎重に投資計画を立てることが重要です。 English Version Blog Post: In-Depth Analysis of the Australian Property Market (October 2024) The Australian property market has shown several key developments in the week ending October 13, 2024, based on CoreLogic’s Property Market Indicator Summary. For Japanese investors, this market continues to offer lucrative opportunities, and in this post, we delve deeper into the recent trends and what they mean for foreign investors. 1. Property Price Trends Australia’s major cities, particularly Sydney and Melbourne, remain key markets for both domestic and international investors. Sydney has seen an increase in property transactions, with new listings rising steadily, while Melbourne’s established housing market continues to perform strongly. The upward trend in prices, which began in 2023, has continued into 2024, although the pace of growth has slowed. In contrast, cities like Perth and Adelaide are beginning to experience gradual price increases, especially in the family home sector. With rising demand in these cities, investors are seeing new opportunities, although nationwide, the growth in property prices is expected to moderate due to factors like interest rate adjustments and increased housing supply. 2. Rental Market Dynamics The rental market in Australia remains strong, particularly in Brisbane and Adelaide, where rental prices are increasing significantly. The high demand for rental properties, driven by population growth and migration, is outpacing supply in many areas, making these markets attractive for investors looking for high rental yields. For Japanese investors, understanding rental market dynamics is crucial. Cities with high demand, such as Sydney and Brisbane, offer promising rental income potential. However, selecting the right property in areas with sustainable growth and stable demand is essential for long-term investment success. 3. Auction Market Performance Sydney and Melbourne continue to dominate the auction market, with clearance rates consistently above 80%. This reflects strong buyer interest and competitive bidding, particularly from both first-time buyers and seasoned investors. Auctions in these cities are highly competitive, making it critical for buyers to be well-prepared when entering the market. 4. Considerations for Japanese Investors The Australian property market remains an attractive investment for Japanese investors, particularly due to the strong rental demand in major cities. However, there are important considerations to take into account: Currency Exchange Risk: Taking out loans in Japanese yen to invest in Australian property can expose investors to exchange rate fluctuations. Significant shifts in the AUD/JPY exchange rate could impact both the value of the investment and the cost of loan repayments. Tax Implications: Japanese investors must be aware of the tax regulations in Australia, particularly regarding rental income and capital gains tax. Planning ahead to minimize the tax burden, both in Australia and Japan, is essential for maximizing returns. 5. Future Outlook Looking ahead, the Australian property market’s performance will depend on various factors, including interest rate movements, government policy, and global economic trends. However, with strong rental market fundamentals, the long-term outlook remains positive. Japanese investors looking to enter or expand in this market should focus on thorough research, careful planning, and professional guidance from local experts to ensure a successful investment strategy.