2025.10.09

バリ島の隣、次なる投資先 ― ロンボク島開発現地視察レポート

近年、インドネシア・バリ島に隣接するロンボク島が新たな投資先として大きな注目を集めています。 弊社では先日、現地で進行中の開発プロジェクトや周辺環境を視察してまいりました。そのレポートをお届けいたします。 1. ロンボク島が注目される理由 観光需要の急拡大 インドネシア統計局や複数の調査によると、ロンボク島の観光客数は年率 10％前後で成長。 特に国内旅行者の比率が高く、2024年には国内観光客が 320万人超 に達しました。 一方、国際線の回復に伴い、海外観光客数も今後大幅に増えると見込まれています。 観光キャパシティの余力 研究機関の分析では、ロンボク島は年間約 1,800万人超 を収容可能と推計。 現状の利用率はわずか15％程度にとどまり、今後の成長余地は非常に大きいと考えられます。 政府主導のインフラ整備 「マンダリカ（Mandalika）特別経済区」を中心に、国際サーキット建設やリゾート開発が進行。 バリの過密を避けたい富裕層観光客や欧米の長期滞在者に向けたマーケティングも活発です。 土地の値上がり期待 ロンボク島主要エリアの土地価格は、2015年以降右肩上がりに上昇しており、特にマンダリカやセロング・ベラナクといったリゾートエリアでは上昇幅が顕著です。国際イベント開催や空港直行便の復活などにより、今後も土地価格の成長余地は大きく、長期的なキャピタルゲインが期待できる市場となっています。 2. 視察した開発案件の印象(2025年9月中旬） 1️⃣ 魅力的な立地と物件群 視察した5つの物件は、いずれも個性が際立っていました。 サーキット場近くのヴィラ群：静けさと熱狂が共存。サーキットシーズンには確実に満室が見込めます。 トップオブロンボク：山頂から街と海を一望。政府関係者も利用するレストランを併設する特別な場所。 住宅街のRCヴィラ群：利便性が高く、今後インフラの進展で資産価値が上昇するエリア。 繁華街のレンタルヴィラ：観光動線の中心。プール付きで短期・中期滞在どちらにも対応可能。 特区内ビーチサイドホテル用地：将来500室級ホテル予定。白砂とエメラルドの海が目前に広がる絶景地。 2️⃣ 開発の熱量とスピード感 欧米・ロシア系デベロッパーが続々進出。アジア特有の混沌さよりも、自然との共存を重視する開発が多く、街全体がリゾートライクに整いつつあります。サーキット横のプルマンホテルが現在最大級（約300室）。しかし、3年後には経済特区内で複数の大型ホテルが立ち並ぶ予定。現時点での“未完成感”こそが、最大の投資チャンスです。 3️⃣ 現場を見て感じたリスクと対応策 現地施工だと工期が読めない部分もありますが、日本人による施工管理を導入すれば品質・納期共に安定。バンブー建築はすでにスケジュール通り完成しており、現地でも高評価。唯一の懸念は、資材価格の上昇と輸送コスト。これは早期参入者ほど有利に働きます。 4️⃣ インフラの成熟度とアクセス 空港から市街地まで高速道路のような整備が進み、アクセスは良好。ロンボクは“先に道路を作ってから街を作る”開発手法で、長期的には整然とした都市構造に。ただし、インフラの維持はまだ発展途上で、大雨による冠水なども確認されました。 5️⃣ 日本人デベロッパーの存在感 現地では日本的な“丁寧さ”や“責任感”が際立ち、他国勢との差別化要素に。品質・管理・運営の面で日本人チームが入ることで、プロジェクト全体の信頼度が大幅に上がる印象でした。 6️⃣ 大手参入と将来性 具体的な社名は出せませんが、すでに上場企業の関係者が複数参入済み。GA出身の著名投資家も「ここだ」とコメントを残したとのこと。「何もない＝何でもできる」市場だからこそ、先行者優位は圧倒的です。 7️⃣ 想定ターゲット層 成長ポートフォリオに“爆伸びアセット”を組み込みたい投資家 自らも時々リゾート滞在を楽しみたい富裕層 次のビジネスマーケットを探している経営者 アジアの“雑多さ”が苦手な静穏志向の長期滞在者 3. 投資家にとっての魅力 価格優位性バリ島に比べて土地価格はまだ割安。今後の観光需要拡大を考慮すれば、キャピタルゲインのポテンシャルは高い。 高まる宿泊需要中部ロンボクのホテル市場調査によると、エリアやタイプによっては宿泊施設が不足している状況。将来的にホテル・ヴィラ投資は安定したキャッシュフローを生み出す可能性があります。 政府支援の後押しマンダリカSEZに象徴されるように、国策として観光開発を推進。インフラ投資や国際イベントの開催が続くことで、島全体のブランド力が高まっています。 4. 開発リスクと考慮すべき点 もちろん、投資にはリスクも存在します。 土地所有権や法規制の変動 インフラ整備の遅延 開発プロジェクトにおける資金・施工リスク これらについては現地デベロッパーや日本人パートナーとの連携がリスクヘッジにつながります。 5. まとめ 今回の現地視察を通じて感じたのは、ロンボク島は「バリの次」を狙う投資先として確かな手応えを感じました。バリやプーケットがそうだったように、いま“まだ何もない”このタイミングこそが最大のチャンス。次のアジアの成長ストーリーに、ロンボクが加わる日はそう遠くありません。観光客数の増加余地、政府による開発推進、そして土地価格の割安感。 今後も随時、現地の最新動向をお伝えしてまいります。ご関心のある方はぜひお問い合わせください。

2025.01.23

ESG投資と不動産：サステナブルな未来への投資

不動産セクターはESG投資において重要な位置を占めています。建物のエネルギー消費、地域社会への影響、そして長期的な資産価値の維持において、ESGの要素は不可欠となっています。 環境（Environment）の側面 エネルギー効率 - ZEBやLEED認証などの環境認証取得 - 太陽光パネルや地熱利用システムの導入 - スマートビルディング技術の活用 - エネルギー消費の可視化と最適化 気候変動対策 - 耐候性の高い建築設計 - 洪水対策や防災機能の強化 - カーボンニュートラルへの取り組み - グリーンインフラの整備 資源の有効活用 - 雨水利用システム - リサイクル材の使用 - 廃棄物管理の効率化 - 生物多様性への配慮 社会（Social）の側面 テナントとの関係 - 健康的な室内環境の提供 - バリアフリー設計 - コミュニティスペースの創出 - テナント満足度の向上 地域社会との関係 - 地域活性化への貢献 - 災害時の避難所機能 - 文化的価値の保存 - 雇用創出効果 健康・安全 - 感染症対策 - 室内空気質の管理 - ウェルネス機能の充実 - セキュリティ強化  ガバナンス（Governance）の側面 透明性の確保 - ESG情報の開示 - 環境性能の見える化 - 運営コストの透明化 - ステークホルダーとの対話 リスク管理 - 自然災害リスクの評価 - コンプライアンス体制 - サプライチェーンの管理 - 長期修繕計画の策定 投資判断 - ESGスコアの活用 - 長期的な価値創造 - サステナビリティ戦略 - 投資効果の測定 ESG投資が不動産価値に与える影響1. 運営コストの削減 - エネルギーコスト低減 - 水使用量の削減 - メンテナンスコストの最適化 2. テナント需要の向上 - 環境意識の高いテナントの誘致 - 長期契約の促進 - 賃料プレミアムの可能性 3. 資産価値の維持・向上 - 将来的な規制対応 - 市場競争力の強化 - リスクプレミアムの低減 不動産投資におけるESG実践例 オフィスビル - スマートビルディング化 - グリーンリース導入 - ウェルネス機能の充実 住宅 - 省エネ住宅の開発 - コミュニティ形成支援 - 災害レジリエンス強化 商業施設 - 地域貢献型の施設運営 - 環境配慮型設備の導入 - バリアフリー化の推進 今後の展望 短期的な課題 - 初期投資コストの負担 - 評価基準の標準化 - 技術導入の加速 長期的な機会 - 規制強化への対応 - 新技術の活用 - 投資価値の向上   ESG投資と不動産は、持続可能な社会の実現に向けて密接な関係にあります。環境配慮、社会貢献、そして適切なガバナンスを通じて、長期的な価値創造を実現することが可能です。今後、ESGの要素は不動産投資における重要な判断基準としてさらに注目されていくでしょう。

2024.11.05

不動産市場の今：新築マンションの価格高騰と都市開発の進展が加速

1. 不動産価格の高騰と新築マンションの活況 2024年に入り、都市部での不動産需要が高まり、新築分譲マンションの価格が上昇しています。特に、都心の便利な立地条件や投資目的での購入が増加し、坪単価200万円を超える物件も多くみられます。この価格上昇は、低金利時代が続いたことや、都心回帰の傾向により、ファミリー層や高齢層が利便性を求めて移住する需要の増加が背景にあります。ただし、今後金利の上昇が予想されており、これが市場に影響を与える可能性も示唆されています。 2. 地方都市での大型開発プロジェクトの進行 都市集中化が進む一方で、地方都市においても再開発プロジェクトが進行中です。たとえば、NTT西日本が広島市中区にオフィスと商業複合ビルの建設を計画しており、地元経済の活性化を期待されています。また、関西初の「コンパクトマンション」が大阪に登場するなど、都市のニーズに応じた新たな住宅モデルも増えてきています。これらのプロジェクトは、人口減少が懸念される地方での活力を生み出す一環として重要です。   3. 住みたい街ランキングと住環境への意識変化 リクルートが発表した「住み続けたい街ランキング2024」では、横浜の「みなとみらい」や「馬車道」がトップに選ばれるなど、住環境の良さや都市の魅力を重視したランキングが発表されました。特に、居住地としての快適さや利便性、自然環境のバランスが取れたエリアが人気です。また、環境意識の高まりを背景に、省エネ住宅の需要も拡大し、各地で省エネ性能を備えた物件が注目を集めています。 4. 不動産テクノロジーとAIの活用が加速 AIやIoTの導入により、不動産業界もデジタル化が進んでいます。特に、顧客問い合わせ状況を可視化するツールや、建物の状態をAIで管理するシステムが導入され始め、効率的な管理が可能になっています。テクノロジーを活用したスマートシティプロジェクトも増え、今後はさらにデジタル化の波が広がるでしょう。 図表：価格の推移や地域別動向 次のグラフは、新築マンションの価格推移と都心部と地方部の取引量の変動を示しています（イメージとして以下に簡単な概略を示します）。 不動産市場は今後も価格上昇が予測される中、金利上昇やデジタル技術の導入といった変化が市場に影響を与えると見られています。都市部では利便性重視の動きが加速し、地方では再開発と持続可能な住まいの開発が注目されています。